“最严厉”楼市政策来龙去脉

■住建部的
一位专家表示，国务院也寄希望于向社会传递政府的决心，并影响市场预期。

■现在看来，一日内爆出
的北京三个地王在新一轮楼市调控起到了关键的“引发”作用，国务院层面亦曾就此询问北京市政府。

■“一线房地产企业的策
略，很可能决定着地产商群体坚持的时间。”

想到了调控，但却没有想到如此严厉的调控——虎年的春天，对于中国地产商们多少有些意外。

从4月14日开始，关于房地产调控的各项政策密集下发，一时间“乱花渐欲迷人眼”，而且其中不乏在过往两轮楼市调控中从未出现过的“三套房禁贷”，
“无纳税、社保记录外地人禁贷”等“严厉手段”，让市场感受到了此次调控的“本质性不同”。

此前的全国两会之前，总理温家宝曾温和地表示本届政府任期内将解决住房问题的时候，此时市场还未预料到了其后将要发生的暴风骤雨。随后伴随着房价的
高涨，楼市政策也猛然变色。政策“重手”，如何而来？

住建部的“小手段”

半年之内，一个议题连续四次被搬上国务院常务办公会，在近年中国行政管理的历史上，几乎绝无仅有，但“疯长”的房地产，开了这个先例。“这是一次系
统的、有组织的、目标性极强的调控。”4月20日中午，一位接近住房和城乡建设部（下称住建部）的权威人士说。这一天，建设部下发了一份文件，要求规范预
售制度，未取得预售许可证的楼盘不得收取订金等政策，被强力重申。当然，相比于之前“三套房停贷”、“无纳税记录外地人禁贷”等指向性更强的政策，住建部
的“手腕”多少有些不那么“火爆”。

然而，这却不是这份文件的全部意义所在。记者了解到，这实际上是一份4月13日便已经签发的文件。那一天，住建部召开全国建设系统电视电话会议，要
求遏制房价上涨，对投机资本坚决予以打击，并提出，热点城市可以限制多套购房行为。

这才是这个故事的有意思之处。前述权威人士说，之所以13日签发的文件，要等到7天之后的4月20日方才下发，实际上与表明“调控决心”相关。根据
安排，在4月13日后，国务院三次召开常务办公会，部署房地产调控，坚决遏制房价过快上涨的工作。尽管4月13日住建部文件就已签发，但在三次国务院常务
办公会之后向社会公布这一文件，便可在舆论上给市场一个坚决的信号。

“除住建部之外，另外的参与房地产调控工作的相关部委，都会独立再下发本负责领域的文件。”前述权威人士说，这些独立下发的文件，都已经在“房地产
调控部际联席会议”上进行过“会商”——在一个月前，由于证监会的加入，这个联席会议成员刚刚从9个增加到10个。

而这种各部委渐次集中公布政策的方式，直属住建部的一位专家表示，这样的程序，国务院也寄希望于向社会传递政府的决心，并影响市场预期。

遏止房价成为直接目标

正是调控目标的变化，造就了这一权力空前统一指向的楼市调控格局。

一位参与了2005、2006年两次房地产调控政策制定的住建部卸职政府官员告诉记者，那两次的调控，实际上出自银行系统在房价过快上涨、房地产贷
款余额所占比例的担忧，“那两次调控都是银行系统率先提出来的，国务院随后布置的调控，也是围绕了控制金融系统的风险，所以抑制房价过快上涨，当时是一个
手段，最终是为了控制金融系统的呆坏账风险，所以就可以形成边界，这个边界就是金融系统安全，达到这一目标之后，力度就可能衰减。”他说。

然而，这次无论是政府，还是地产商面对的局势都完全不同。一个可以佐证的细节是，在全国两会结束后第一天，北京地王纪录“一日三新”，这种情势当即
引起了国务院的强烈反应。此前，国务院总理温家宝已经在两会之前的谈话中表态，本届政府任期内，要解决住房问题，而在更早之前，温家宝曾三次在视察中提及
控制投机性购房。

“当时国务院层面也曾向北京市政府询问了情况。”4月20日中午，一位北京市政府办公厅的内部人士回忆当时的情况说。而前述接近住建部的权威人士则
告诉记者，“北京地王一日三新”在新一轮楼市调控起到了关键的“引发”作用。

此后北京市政府查处一夜涨价4000元/平方米的“中弘·北京像素”楼盘过程中的细节，也可以从侧面佐证这种楼市调控目标的变化。在调查的过程中，
北京市相关部门强调，这种涨价行为，明显有违中央政府“遏止房价过快上涨”的精神，向市场传递了与调控精神方向完全相反的“预期”。

“从现在的情况看，这次调控很明确就是‘坚决遏止房价上涨’，所以房价就不再是个达到其它目标的过程和载体，而彻底变成了目标，所以在不能达到这个
目标之前，力度就不会减弱，而且还可以加码。”前述退职官员向记者表示。

也正是这一原因，使相关“涉房”部委的内部“统一”成本降低，“住建部提了三年的增加保有环节的税负，今年也有了实质性的提速，这是很能说明问题的
一点。”上述接近住建部的权威人士称。

沉默的地产商

这一次，没有一个地产商，敢于乐观地把“调控”再次戏称为“空调”。

与此前的几次调控过后的地产商们话语体系的亢奋不同，几位向来的房地产话语领袖，并未第一时间表态。公众既看不到王石的语出惊人，也看不到任志强的
旁征博引。“我的判断是下调的幅度在一线中心城市10%左右。”一位接受采访的地产商也第一次要求记者隐去姓名。

他表示，降价还要看万科这样的一线龙头企业，如果这些一线房地产商率先降价，那么立刻就会有大批的开发商跟进，“只要房价一掉，成交量立刻就会下
降，然后会导致长时期的观望。我预计，最坏的情况是一年半，因为前半年，地产商还有2009年积累下的现金，还可以支撑一段时间。”他强调，“一线房地产
企业的策略，很可能决定着地产商群体坚持的时间。”

国泰君安地产分析师张宇跟踪了近五年的房地产上市指标公司的财务情况后发现，房价的下调，基本上是和房地产企业的现金流量呈反比，即现金流量越低，
房地产价格下调的幅度也就越大，“但是，从招（商地产）保（利地产）万（科股份）金（地集团）现在的静现金流量，都还未出现下降，因此，他判断，开发商的
现金程度，仍然可以坚持一段时间，而不会贸然降价。“我可能更悲观一些，我觉得一线城市调整的幅度应该在15%左右，时间不确定，但是我觉得好的市场未必
是企业的福音，有波动的市场才显得出企业的能力，我已经做好了相应的准备。”一位重庆的开发企业老总向记者表示。

而4月14日，对于中国的楼市而言，或许才是个开始。



这是民意调查，普遍持悲观态度，你呢？