异地购房的背后，是更加可怕的趋势

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今天上班，有朋友就最近深圳购房团频频光临成都，并在成都房地产市场大把大把花钱，让最近成都房价频创记录一事问我的意见。
表面上看，自从成渝被确定为第三个“国家综合配套改革试验区”以后，善于投资、善于把握政策走向的深圳投资者已经发现了成都房地产市场在中国所处的价格洼地的淘金价值。的确，“第四城”、“来了就不想走的城市”、“国家森林城市”、“新特区”……善于城市经营和城市公关的成都ZF，让成都在众多的二线城市中拥有了相当的形象优势。另一方面，06年4400元/平米的商品房价格，也让频频接受天价房心理震撼的深圳消费者产生了极大的价格宽容性。因此，闭着眼睛，几套十几套地抢房也就顺理成章了……

难道事情的真相就仅此而已么？！非也！

如果仅仅是外来购房团炒炒房，那这波深圳团也就是前两年温州团的翻版，算不上什么新鲜事。不过据我认识的一些深圳朋友的购房意图来看，事情的本质也许并不仅仅是它表面上那么简单——我认识的许多购房的深圳朋友，不单单是购房，而是从居家到工作的重心，都想转移到成都来的！深圳团，虽然目前还只是炒房居多，但通过购房引起的城市人口流动所占比重正在增加中！于是我怀着好奇的心理，翻了翻珠三角其他城市的外来购房团情况，一看不得了，广州、东莞、惠州、珠海……到处都塞满了深圳购房团的身影，以及无数只挥舞着“汇丰银行金库油墨味”RMB的手…… 结合到深圳最近自身房产价格半年翻番的“火星概念”（注：官方公布数据是半年环比上涨50%，但各地同区域可比物业的价格数据是普遍翻番），以及香港人拥入深圳并抬高房价的现实。那么香港人下深圳，深圳人下广州（成都），广州人下东莞，东莞人下乡……珠三角大地上的“吞食蛇”节目正在紧锣密鼓地排演，而且开始到成都、重庆巡演……

是大量的深圳人拿着沿海淘来的巨额资本，炒高了成都的房价？ 这样的说法不仅不科学，而且有妖魔化深圳购房者的嫌疑。其实，炒高其他地方房价的深圳消费者，本身很多就是房价上涨最大的受害者！

为什么这样说？因为深圳作为改革开放后中国最大的新兴移民城市，绝大多数新移民在这里是既没有地产也没有房产的，在房价只是相对平稳上升的年月，供求矛盾还不太突出，租房过着也不错。但是等到香港人一来，大多数人在此购房定居的梦想就突然间破灭了……

这里必须指出的，并不是深圳的土地储备不足，供需矛盾大得超过香港了，才造成这轮房价飞涨的，深圳的户籍+暂住人口不过700万，占地2000多平方公里，在人均可支配收入只有香港1/7的情况下，半年时间，房价拉升到香港的1/2！香港也是700万人，只有深圳的1/2大小，还在新界拥有大量储备用地，价格也不过如此。

为什么房价会飞涨成这样？其实这是一个由地方ZF、开发商、银行、外资热钱所编织而成的完美的投资陷阱——
1、 地方ZF捂地惜售，人为制造供求矛盾，抬高土地出让价格，中饱私囊，同时打击小产权房等其他供应渠道，维护其土地市场垄断地位；
2、 开发商拥地居奇，长时间不开发，利用土地的升值，在金融证券市场大肆套利；
3、 外来热钱蜂拥而入，短时间迅速拉高房价、地价，制造涨价恐慌，转手套现获利；
4、 银行滥发贷款，特别是在放开加按/转加按以后，利用10倍以上的杠杆率疯狂透支购房者的支付能力，哄抬房价，人为制造房奴……

地方ZF圈地；开发商挖坑；银行在上面盖草；热钱在坑里下药……惟恐套你不稳，套你不死！这样一个完美的利益圈套，便可以将房地产的供求关系、消费者的价格承受能力都暂时地扭曲掉。

无法消费本地商品房，但又拥有比2、3级城市更高的购买力、更畅通的融资渠道，深圳消费者，也就只好拥入广州、成都、东莞等2、3线城市，利用强大的外来资金，冲击各地相对平稳的市场了。从而也引起了中国广大2、3线城市的跟风上涨！各地普遍快速上涨的房价后面，凸现的是价格的非理性，是地方为追求GDP上涨的数字娱乐而采取的杀鸡取卵的行为！那么，在拥有地方ZF——这样一个垄断性土地供应的强权保护下，房价会不会无限上涨？在地方ZF和KFS双重收紧房源供应的捂盘行为下，房价还能翻番再翻番么？

当然不能！即使ZF明天就停止全国的建设用地供应，房价也不会无限上涨！

市场受到的毕竟是供求两方面关系的左右，就像原油，超过70美圆一桶，市场自然会有酒精、蓄电池、氢能源等其他形式的替代能源出现。放在房价上——当房价超过城市居民生活成本的最高承受限度时，人们就只好选择逃离城市，于是城市化进程中断，城市人口减少，刚性需求减少，泡沫破裂，投机者血本无归……然后游戏重新来过……

如今看深圳所发生的一切，很可能就是这样一个活生生的例子——中心城市人口向二线大城市转移；二线大城市人口向中小城市转移；中小城市人口下乡……不过又一次“上山下乡”而已！说到这里，或许有朋友会问：如果房地产泡沫破裂，房价是否会会到原地？

对于这个问题，我的回答是：未必！

因为中国的金融、房地产行业面对的毕竟是个相对封闭的市场环境，房地产资金杠杆的承受方基本上全是国有商业银行。 拜中国不发达的金融市场所赐，在4大国有商业银行里面，有多得吓死人的储蓄余额，即便全国90年代以后新建的30多亿平米商品房泡沫全数破裂，近38万亿的储蓄余额一样可以滴水不漏地接下来。

（如此巨大的储蓄余额，以及它所对应的超级信贷能力和信贷货币的发行规模，也说明了，即使各地从事实上增加10倍的商品房市场的供给，这个被人为扭曲的投机市场陷阱一样可以制造出10倍的购买力，把新增的房子吃干喝尽！）

因此，像在美国次贷市场引起的次级债危机、股市危机这样的连锁反应，在中国可能永远也不会出现。因为放任房地产市场价格崩盘，中国的国有银行无疑是最大的损失者。那中央会答应么？放地方ZF赚够了钞票，然后把麻烦踢给中央？中央会接下来？于是，一旦整个房地产市场泡沫破裂，就可能出现老百姓最最不愿意看到的局面——中央大肆增发基础货币，强行推动通货膨胀，用通货膨胀来填平房价下面的亏空。 那就等于打劫了全体老百姓的血汗钱，来给地方ZF、KFS、投机炒房者发工资，那实在是太残忍了！

为了不要让这样可怕的现象在全国范围上演，最好的办法当然就是让风险提前释放，动用行政手段打打地方ZF、KFS、炒房者的PP；或者大幅加息，收紧投机性购房者、KFS的钱袋，相信80%以上的老百姓会赞同的。

如果我们现在还当断不断，那你等等，我先去买点黄金埋起来……