PK3：再回潘石屹先生信：理越忽悠越不明

潘石屹先生：
您好！
说着说着，猪年的脚步近了，人们手拉手满含热泪迎接猪年的到来，而我则不得不端坐在桌里给您回信。狗年的信岂有拖倒猪年回复的道理？何况是深受许多粉丝爱戴的潘总的信。所以，我尽量详细地回答您的问题，以尽快让您从这种枯燥的辩论中摆脱出来安享猪年的快乐。

一、有美眉与我同名
潘总，您说“规划建筑面积”是全称、“建筑面积”是简称，我把您的原话读给建设部的一位朋友听，对方半天没有说话，我以为掉线了，谁知道他笑得快岔气了，喝了口凉水才恢复过来。他埋怨我不该在猪年快露头的时候开这么大的玩笑伤害他。我朋友以为是我写的，他劝我努力学习业务，在证券报工作同时也要多熟悉房地产界的相关知识。这话我觉得耳熟，后来猛然想起，潘总在信中不也是这样谆谆劝导我的吗？
潘总，您放心，我没有说那话是您写的。我朋友教给我一个好窍门您不妨也试试：您可以找出几个不同语境下的含有“规划建筑面积”或“建筑面积”词汇的句子，把两个词互相替换一下，连续把玩几次，看看会得出什么有趣的结论来？
可能是怕我不明白，您还打了比方，“就如同‘中华人民共和国’的简称是‘中国’一样，只要说中国，谁都知道指的是中华人民共和国。”您的这个结论让我有点不知所措。倘若讲1949年以前的中国历史，说中国还“都知道”那是“中华人民共和国”吗？——乱了。我突然发现这个世界在无情地抛弃我，我需要让自己平静下来，重新梳理自己的情绪，然后再刻苦研读先生的话。
潘总现在显然对我的理解能力已经彻底失去了信心，接下来又打了一个比方：
“再打一个比方，有的人可能会把您叫成寒冰，虽省去了您的姓，但大家都知道指的是您，不是别人。”不幸的是，在上初中的时候，有一个美眉跟我同名，如果有人叫寒冰，我们两个常常会同时答应，我那时是个很羞涩的男孩，这经常让我很难为情。那个女孩更脆弱，回家要求父母改名字，但女孩父母不愿意因为这点小事麻烦人民政府，就到学校恳求老师和同学叫名字的时候把姓带上。后来大家都叫全名，不敢把姓省去了，毕竟，社会真的很需要和谐。
二、囤积土地知多少
潘总问我囤地数据因何而来。“2005年，七部委新政调查组报告指出，北京开发商手里掌握的土地够用十年。”这一新闻事实被全国多家媒体报道，但至于开发商到底囤积了多少土地，七部委新政调查组没有公布（不过我相信他们既然这样说肯定不是凭空而来），我作为一个平民百姓，向七部委新政调查组咨询或求证真的很有难度。如果自费调查难度更大：其一，我可能半途被开发商打死。其二，我可能很快破产。
潘总，写到这里，您知道我心里有多么庆幸吗：幸亏“北京开发商手里掌握的土地够用十年”这一结论是七部委新政调查组说的，如果是总理说的，潘总让我去求证，岂不要为难死兄弟吗？其实，别说我，即便有关部门掌握的数据也未必完整，因为并不是每一块囤积在开发商手中的土地都能被发现。但是，潘总人脉广，完全可以通过关系求证到相关数据，然后再与大家分享，岂不善哉？
潘总提到的“北京房地产发展商囤积的土地有300个天安门广场大”，我已经给您具体说明了出处、人物、甚至媒体刊载日期，一应俱全，潘总何不找当事人切磋或求证一下呢？
另外，潘总回避了一个问题。潘总提出的另一推动房价上涨的因素是：“从中国人的消费观念上来看，中国人过了许多年的苦日子，不愿意消费，更愿意投资。购买房子大多是为了投资，而不是消费。”我批驳了这种说法的无稽，然而，潘总对此在信中只字未提，是否可理解为潘总的默认？拜托，我被博学的潘总压得痛苦万状，让我多少找回点自信吧。

三、丢失的土地

我们辩论的核心问题是什么？是一组至关重要的数据。您在文章中列举出的数据是：北京2004年公开出让土地是546万平方米、2005年是433万平方米，2006年是824万平方米，三年加总在一起总共是1803万平方米。但是，北京市国土资源局公示的“北京市住宅项目土地供应情况和开发利用情况”的数据显示：从2004年1月至2006年6月，北京市总共供应712宗住宅项目土地，规划建筑面积约7866万平方米。您给出的三年的数据比北京市国土资源局两年半的数据还少6063万平方米！
北京市2006年经济统计公报中的住宅用地供应量为1318公顷，以2.5的容积率计算，大约为3295万平方米，与潘总2006年824万平方米的差距依然很大。即使假设潘总的数据是占地面积，换算成规划建筑面积依然与3295万平方米的数据相去甚远。我就此打电话给北京市国土资源局，他们明确答复供应的土地面积就不止这么多，更别说建筑面积了。因此，才有占地面积和建筑面积之比较或误读之说。
依据潘总的说法，其面积应为建筑面积，那么，巨大差距是怎么产生的？面积如此之大的土地哪里去了？究竟是什么导致了这一现象？潘总两封信让我胜读十年书，我发现自己许多短缺的知识，能否请潘总进一步详细地给予解释——最好多打几个比方，更便于我理解。

四、划拨土地开发事件层出不穷
潘总您说，“划拨土地是不能进行房地产开发的”，您进一步指出“划拨土地仅限于政府用房、体育文化设施等”。但是，绝大多数经济适用房难道不是通过划拨土地建设的吗？
当然，潘总可以说，经济适用房不包括在内。
那么，我就顺着潘总的思路说吧。我国原则上的确不允许用划拨土地进行房地产开发，但是，国家法律也禁止开发商囤积土地，至今不是仍有许多土地被开发商恶意囤积吗？实际上，不允许用划拨土地进行房地产开发的规定在很多时候常常被悬空。不妨举一个例子，今年2月初出版的《南风窗》杂志就披露，审计部门对青岛市房地产开发情况的审计结果显示：青岛市擅自改变土地用途，划拨土地进行房地产开发等问题“很严重”。青岛市被曝光的这种情况具有相当普遍性，在网上随便搜索就能找到数条有关利用划拨土地开发房地产的报道。
为什么会出现这种情况呢？我在这里先抛砖引玉，仅从法律角度谈一点浅显的认识。其一，现有法律（如《城市房地产管理法》第39条）对划拨地转让作出了例外和限制性的规定。其二，法律惩处力度疲软，且执法不严。由于相关知识缺乏，经验不足，我无法洞悉这一现象的本质。明察秋毫、博览群书的潘总作为英模级的开发商，应该深谙其中奥妙，何不讲给大家听听，为猪年增添源一点喜庆的气氛？

五、招拍挂就意味着信息透明吗

您认为，我建议政府有关部门“加强土地信息的披露，提高透明度”是“离这个行业太远，不太了解实际情况，因为从2002年7月开始政府实施土地公开出让政策。到了2004年8月31日，中国所有经营性的土地都要实行‘招拍挂’，不但成交后土地的信息要向社会公开，在土地交易之前，即将推向市场的土地，所有信息披露的程序和数量也要按照‘招拍挂’的程序定时向社会公开。”
请问潘总，招拍挂就意味着透明度在现实中的提高吗？就真的不需要加强土地信息的披露了吗？您内心真的是如此相信吗？
在招拍挂的过程中，掌握土地资源分配大权的有关部门既是一个利益主体，又是一个权力主体，集权力和利益于一身，要真正做到公平、公正、公开存在着制度设计上的障碍。这很容易为一些试图通过权钱交易获取土地的开发商提供自由发挥的空间，而这些开发商（潘总除外）与腐败官员的勾结，直接在一定程度上扭曲了招拍挂制度设计的良好初衷。
其实，即便开发商也认为土地供应存在诸多问题。2005年6月10日，有媒体报道说，万科集团董事长王石等开发商认为，目前一些地方地价过快上涨，“原因在于土地供应缺乏计划性，信息披露不够”。事实也正是如此，现在，全国许多城市没有提供公开的全年度的市场化土地供给的信息，仅此一条就说明信息披露需要加强，透明度需要提高。我不明白的是，这一建议为何潘总如此反感——抑或是我没有领悟潘总真实态度？我对自己的理解力已没有信心，望潘总海涵。
六、没弄明白在说什么
潘总在第二封信中说：“没有出让的土地，土地的使用权仍然在政府的手里。” 对啊，没有出让的土地，开发商没有掏钱，使用权现在就是在政府手里啊。但是，接着，潘总写道：“和您的误解一样，也真有一些房地产发展商误认为他们取得了这块土地的一级开发权，就拥有了这块土地的使用权，这是一种错误的想法。”我笨也就算了，潘总，在您心目中，还真有开发商笨到超过我的程度吗？您大可不必为了让我恢复自信而贬低同行。
关键的问题是，我读了这段话，没有弄明白您要表述的问题到底是什么，人生最大的痛苦莫过于此！高手发言，我竟然没有读懂人家说的问题究竟是什么？在猪年露出半个猪脸的时候，我心中是如此忧伤和无助。潘总能否打两个比方再详细说明一下？
七、关于房价和开发商的责任
在所有的开发商当中，潘总的形象是最为清纯，一个开发商在这一群体成为众矢之的的情况下，依然能够获取得如此好评，从古至今，能做到这一步者寥寥。潘总是开发商中的一个奇迹，是他们的楷模。正因为这样，我对潘总的要求才更高一些。其实，潘总在自身利益方面的追逐完全不必太露骨，可以再含蓄一点。比如，这次您对房价走势的判断，七大因素有五大因素都在导致上涨，最离谱的是“购买房子大多是为了投资，而不是消费”的结论，问题是，并非人人都富裕如潘总啊！
民众普遍认为房地产是暴利行业。但潘总认为不是，理由是：《第一次全国经济普查主要数据公报》(第三号)公告显示：2004年房地产行业的利润率是8.31%，其中房地产开发的利润率是7.77%。同一公告中，其他第三产业的利润率是10.23%。潘总为何慧眼看中的这个与人们的认识相差千里的数据呢？其实，这次普查是由企业自己填报普查表的，存在瞒报几乎是必然的。财政部去年11月3日发布的一份会计信息质量检查公报，通报39家房地产企业存在会计失真问题。财政部官员在接受记者采访时表示，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%。
调控房价如果不挤压开发商的暴利，根本不可能产生效果。同时，如果政府不放弃部分利益，房价调控也难以起到真正效果。
作为一位享有良好声誉的企业家，潘总在一声不响追逐利益的同时，也应该承担些社会责任。果如此，潘总的清纯形象将更上一层楼。
八、心悸潘总
潘总是许多人心目中的厚道人。同时，潘总的博学也令学界心悸。曾有一位朋友说，任志强是大炮，敢讲话，但人尚单纯，真正的高手是潘总。这次我彻底领教了。那天我没到报社，即有朋友告知，潘总手下人打听我是否为新记者。潘总果真神通。然后，报社负责人找我。然后，潘总信函贴出。潘总可曾想过，倘若您面对的真的是一位新记者，无论您是对还是错，以您的影响力和应对方式都足以令他瞬间消亡，老记者即使能勉强接你两招也免不了高呼潘总万岁吐血而死。
今天，我乘车在回家的路上，有朋友告知，有潘总的拥护者以恶毒之言辞对我父母进行辱骂，令我深为震惊和出离愤怒。再大的仇恨莫损人父母。我写作是尽自己的责任，我说过，我为自己所写的每一个字负责，我为自己所写的每一个字承担后果。在我离开新闻界后，我亦然为自己曾经写过的每一个字负责到底，承受后果到底！
希望我们的辩论不掺入别的元素。
谨祝新年快乐！
时寒冰
2007年2月16日夜