“3·16”转折点：上海房地产“十天异常记录”

本报记者 杜 艳 上海报道
　　3月16日是上海房地产市场变化的一个转折点。 在中国人民银行调整房贷利率政策出台的10天时间里，上海房价再次高速攀涨。

　　3月16日，根据上海房地局的网上统计数据，内环内、中内环、中外环、外郊环、交环以外的成交均价分别为（单位：元／平方米）：15960、10946、7793、6424、4641。

　　3月25日，相同口径的统计数据分别上升为：16178、11386、8052、6518、4712。

　　市场分析人士指出，控制房价攀涨的近期效果显然不容乐观。而下一步的关键是，商业银行如何理解央行政策导向？该如何认识去年宏观调控紧缩政策下的房价飞涨？在避免房价调控“硬着陆”与实现“软着陆”的取舍间，各项政策如何配套？

　　静候其变的不仅仅有金融机构，还包括了开发商、投机客和急需住房的普通市民。

　　房贷利率“就低不就高”

　　自3月16日开始，上海几大商业银行的利率调整发生着戏剧性的变化。

　　上海的一家房地产中介公司的销售经理用了几个字作概括：“目前是卖家坚挺、买家犹豫。”

　　继上海交易税调整、首付提高、央行利率加息等组合政策出台之后，于2004年维持的日均800—1000套的交易量，首次出现阶段性萎缩，3月份的日均交易量基本维持在500—600套之间。

　　而同期，另一个市场主体——银行，其利率定价也在政策之后的10天时间里，开始从观望走向一致。

　　3月21日，央行房贷利率调整的第六天，记者采访了部分商业银行。执行5．51％的优惠利率（下限）还是执行6．12％的基准利率，成为商业银行的一道难题。

　　“我们不想成为第一个吃螃蟹的人，要看看其他同业的定价再决定。”福建的一位股份制银行人士说。

　　中行、工行、建行、农行等上海分行的人士均表示，尚无明文出来，正在等待北京总部的声音；而部分股份制银行本着“我们是小行，门槛不敢定高了，要看看大行情况”的心理，多有口头传达而少明文规定。甚至部分银行采取了“新贷暂停”的办法。

　　但市场是不等人的。“能不能打听一下，现在还有哪家银行能尽快放贷，我中行的那笔贷款一直批不下来。”已经向中行长宁支行递交了贷款申请材料的王先生已经急不可待。3月22日，占据房贷市场较大份额的工、中两大行终于明确公示一般客户按照5．51％的优惠贷款利率执行。

　　仿佛是一锤定音。处于的观望中的部分银行终于找到了参照系，利率定价开始发生倾向性靠拢，部分银行开始据此就暂定的利率进行调整。

　　建设银行在率四大行之先推出“按照6．12％基准利率执行”两天后，3月24日，建行北京分行宣布，第一套房执行优惠利率，第二套房执行基准利率。

　　同期，光大银行亦更改了上海分行最大下浮权限为基准利率下浮5％（即利率5．81％）、执行优惠利率必须向总行报批的规定，最大下浮权限改为基准利率下浮10％，无须向总行报批。

　　上海银行一位支行负责人告诉记者，该行22日公布要按照6．12％的基准利率执行，买第一套且按揭成数低的可执行优惠利率，但 “如果其他行都按照利率下限执行，我们也肯定要调整过来，否则就被市场晾在一边了”。

　　民生银行按揭中心的一位负责人告诉记者，基本按照优惠利率执行，两套以上和信用不好的客户可以在基准利率上再上调。

　　招商银行上海分行称，文件还没有下来，但有三个原则：按照央行的规定执行；不同区域、不同客户、不同性质的房产执行不同利率；一案一批。

　　在市场唱和之声外，从高执行基准利率的银行变得凤毛麟角。

　　浦发银行称，已经正式发文给各个分行，按照6．12％的基准利率执行，各分行可根据各地不同情况执行5．51％的优惠利率。

　　交行上海分行称，对于已经发放贷款的老客户自明年1月1日起执行5．51％的贷款利率，而新办理的贷款客户（除非是日存款50万以上的优质客户）则执行6．12％的贷款利率。

　　商业银行博弈“有保有压”

　　寄希望于“使商业银行用风险溢价的方式来弥补过度投机可能带来的风险”（引自央行副行长吴晓灵2005年3月20日的一次公开讲话）的央行，其动用价格工具进行温和调控的良苦用心能否转化为市场执行力，分析人士不一而论。

　　“此次调整改变了实行多年的房贷利率与商业利率的双轨制，实现利率并轨，对房地产市场意义重大。”交通银行个人银行部的一位管理人员告诉记者。

　　在多数商业银行的人士眼里，央行房贷利率的上调，手段尚属温和，但是对于市场预期的调整却有着不可忽视的作用，对投机心理起到了一定的打压作用。

　　但利率上调遏制投机行为是否有实际效果，部分商业银行人士表示担忧。

　　交通银行个人银行部的一位人士分析：“相较于投机的收益，增加的这点利率微乎其微，但对于中低收入阶层却是一个不小的压力。”

　　如何走好遏制投机与支持自住性购房之间的平衡木，对于央行是一个不小的考验。

　　上海浦东发展银行的一位高管认为：“央行在提高利率的同时降低了超额准备金，充分体现了有保有压的指导方针。”

　　但他也指出，从打击投机行为来说政策的力度显然不够，“实际的执行效果不容乐观”。

　　这之中，商业银行戏剧性地从执行基准利率调整为优惠利率的过程令人玩味。

　　央行本次重点打击的是非自住购房的投机客，但是，在高院司法解释出台之后，对于商业银行来说，自住性购房的信贷风险远远大于投机行为，如果从风险和收益匹配的角度，商业银行应该提高自住购房的贷款利率，而对多套购房者的执行优惠利率。但这显然有违调控初衷。

　　而除此之外，欲使利率政策有效执行，商业银行必须拥有完善的风险定价机制。遗憾的是，“商业银行现在不仅缺少风险定价机制，而且缺少风险的社会化分散机制，导致风险与收益不匹配。”一家商业银行的董事会成员说。

　　同时，同业竞争亦成为左右银行决策的重要因素。

　　“现在银行间竞争无序，对于客户的判断差别很大，在这个行不算优质客户的，到另一个行可能就成了优质客户。所以本来应该一户一策，执行下来往往变成了一地一策。”上海的一家股份制银行的零售业务部人士说，激烈竞争下，银行很难实行差别化利率。

　　上海“内环内”成焦点

　　国家统计局数据显示，2004年全国有9个城市的房价涨幅超过10％。

　　据上海市房屋土地资源管理局提供的数据：至2004年10月，上海商品房预售均价已冲高至8187元／平方米，与去年第4季度相比已上涨了27．8％。在上海19个区县中，有14个区的涨幅超过全市平均水平，只有5个区低于全市平均涨幅，其中有4个区（黄浦、卢湾、闸北、嘉定）短短10个月的涨幅超过50％。2004年11月15日，上海的日成交单位均价首破万元大关。

　　对此，上海普润房地产公司的分析师王水田认为：“2004年局部的宏观调控效果，显然背离了调控的初衷。”

　　回望上海2004年的统计，保存下了这样的记录。

　　2004年，上海商品房新批准预售面积2938．9万平方米，实际成交面积3488．75万平方米，供需比为1：1．19。

　　“供给严重不足。” 王水田分析说，“这主要是由于宏观调控后，卡住了土地和信贷两道闸门，导致开工和建成面积大幅减少。这种情况在调控密度大的上半年表现更加明显。”

　　上海统计局的数据显示，2004年上半年，上海新批准预售面积1100．8万平方米，实际销售面积1470万平方米。供需比为1：1．34。

　　相较于2003年，供需状况在2004年发生了根本性的逆转。

　　2003年的统计显示，上海新批准预售面积3386．3万平方米，实际交易面积2869．51万平方米。供大于求。

　　而这，可能脱离了上海市场所承受的实际供需之比。

　　上海长宁区的一家大型房地产开发公司的负责人分析：“普通市民的有效需求集中在外环以内地区，而去年的供应却在外环外集中放量。”他反问说：“你去数数内环内有多少新楼盘？”

　　他告诉记者，主要因为上海市政府硬性规定——内环内的容积率为2．5的标准，再加上动迁难度加大，市中心的供应量大幅减少。根据中国统计信息网公布，上海市2004年第一季度土地完成开发情况为150．98万平方米，其中内环线以内18．57万平方米，内外环间29．29万平方米，外环线以外103．12万平方米。

　　由此导致的一个结果是，王水田分析：“去年出现的严重供不应求，催生了市中心房价的高速上涨，并带动整个城市的房价飞涨，而房价的上涨又刺激了投机，投机的加剧再次助涨了房价上扬。”

　　从去年第四季度到今年3月，上海的房价出现了“一天一个价，一周一小变，一月一大变”的离奇现象。

　　迄今，根据上海网上房地产公布的数据，内环线内房价分别由2004年4月底的9156元／平方米，上升到8月的12756元／平方米，截至2005年3月25日已经达到16178元／平方米。

　　房地产税革下一步

　　“房地产经济是区域性极强的经济，需要进行的是结构性调控，而央行的货币政策是一种总量政策，很难起到良好的结构性调控效果，必须与财政税收政策相结合。”一位股份制银行的管理人员说。对此种意见，有关部门已经酝酿相关政策出台。

　　3月20日，财政部副部长肖捷表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。

　　国务院发展研究中心外经贸研究所赵京平告诉记者，目前已经在研究有关财产税的征收，目前的实行条件已经成熟。

　　但他也表示：“这在中国是一个新的税制，其启动需要经过严格的司法程序，不是一个短时间内能够推行的改革。”

　　而相反，调整房地产交易税却是一种更简单易行的办法。

　　在这方面，杭州、上海各有试点，但效果不同。

　　2004年1月1日，杭州开始实行二手房产易需征收20％个人所得税的新规，意在调控房价过快上涨，但结果相反，后在当年9月1日暂停。2005年“两会”期间，上海推出按照房地产交易差价（即卖出价和当初买入价）征收5％（一年内转让，超过一年转让免征）交易税的新办法，但市场反应多有微词。大部分房地产分析人士认为，相对于高额的投机利润，这项政策过于温和。

　　赵京平认为，如何确定税率，是一个比较复杂的问题，在既要保护居住需求者的利益又要打击投机之间，标准很难制定。这是一个世界各国都普遍存在的难题。

　　上海的一家房地产开发公司的副总裁认为，除了财政政策和货币政策做好配套结合外，要解决房价问题，还必须建立良好的住房保障系统，调节居民的购房需求。

　　“应该动用税收、财政政策等来建立完善的、长期的住房保障制度，这方面地方政府大有可为。”该人士强调。

　　编辑：金子